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一季度全國房地產(chǎn)信托融資近10億

來源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2005-05-26


  今年一季度全國發(fā)行了13次房地產(chǎn)類信托基金,去年則有20次;業(yè)內(nèi)介紹,一季度房地產(chǎn)信托市場冷清,源于為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)銀監(jiān)會(huì)介入審批房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行。

  成業(yè)行地產(chǎn)金融研究部一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前三個(gè)月全國共有9家信托公司發(fā)行了13次房地產(chǎn)信托基金,從發(fā)行的規(guī)模看,總量為91201萬元,平均預(yù)期年收益為5.05%.但其中,北京地區(qū)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅有“住邦2000”在3月底發(fā)行的5000萬元購買房產(chǎn)型信托基金1支,與去年同類產(chǎn)品市場相比,今年北京地區(qū)房地產(chǎn)信托在數(shù)量和基金總量上都縮減明顯。

  對比
  比去年全國一季度少發(fā)行7支信托產(chǎn)品

  來自成業(yè)行地產(chǎn)金融研究部的統(tǒng)計(jì)資料顯示,2004年全國房地產(chǎn)類信托發(fā)行量為111.74億元,北京地區(qū)發(fā)行的房地產(chǎn)信托約為25億元,占全國總發(fā)行量的1/4左右。而在去年一季度,全國房地產(chǎn)信托基金發(fā)行數(shù)量達(dá)到了20支,四季度更達(dá)35支。

  然而,記者在同樣來自該分析機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)信息中觀察到,今年第一季度全國僅有13支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面市,比去年少了7支,規(guī)模最大的是由百瑞投資發(fā)行的鄭州城區(qū)土地儲(chǔ)備中心信托計(jì)劃,資金規(guī)模為3億元。其中投資于土地儲(chǔ)備,并以地塊作為抵押擔(dān)保的信托產(chǎn)品共3項(xiàng),分5次發(fā)放;而貸款接受方為房地產(chǎn)開發(fā)公司,資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營的基金僅有4項(xiàng)。

  原因
  市場冷清源于去年底銀監(jiān)會(huì)的兩個(gè)重要文件

  成業(yè)行地產(chǎn)金融研究部王銘國分析認(rèn)為,今年第一季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品全國范圍性的收縮主要源于一些信托規(guī)范方面的變化,最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于,銀監(jiān)會(huì)在2004年12月份,先后發(fā)布出臺(tái)了90號《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》和91號《關(guān)于信托投資公司集合信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知》兩大重要文件。

  “在去年信托市場風(fēng)險(xiǎn)暴露,相關(guān)部門進(jìn)行兩次關(guān)鍵性整頓之后,一系列相關(guān)辦法出臺(tái)了”,王銘國分析指出,由于新的管理辦法發(fā)布后,今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必須經(jīng)由銀監(jiān)會(huì)介入審批,這就使得一部分風(fēng)險(xiǎn)大、資產(chǎn)不夠抵押、投資回報(bào)難以得到保證的產(chǎn)品很難獲批。雖然項(xiàng)目都試圖給投資者以回報(bào)率承諾,但現(xiàn)實(shí)情況中,很多都涉及虛假承諾,很多老百姓并未意識到風(fēng)險(xiǎn)何在。

  重慶國投總裁助理孫飛向記者透露,今年以來,房地產(chǎn)信托市場確實(shí)持續(xù)走低,很多信托產(chǎn)品都沒有通過報(bào)銀監(jiān)會(huì)審批這一關(guān)。孫飛指出,今年以來,發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已由備案制改為報(bào)告制(即審批制),目前已知很多產(chǎn)品由于風(fēng)險(xiǎn)控制無法達(dá)標(biāo),在報(bào)批銀監(jiān)會(huì)的過程中被紛紛“槍斃”。

  前景
  業(yè)內(nèi)稱今年發(fā)行總量不會(huì)減少

  “盡管第一季度的市場表現(xiàn)十分冷清,但從今年全年著眼,我認(rèn)為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的總量不會(huì)減少”,孫飛對記者表示。采訪中,絕大多數(shù)專家都承認(rèn)去年年末新出臺(tái)的信托行業(yè)政策以及今年三月份以來政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)變,不同程度地影響了房地產(chǎn)信托基金市場表現(xiàn)。同時(shí),孫飛分析認(rèn)為,造成北京地區(qū)房地產(chǎn)信托總量減少的原因除了產(chǎn)業(yè)政策方面的影響,還有一定的偶然因素,如一季度很多信托公司本身項(xiàng)目儲(chǔ)備數(shù)量就不多,如果單純以房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性變化來衡量,未免太過牽強(qiáng)。

  觀點(diǎn)
  宏觀調(diào)控將減少信托投資風(fēng)險(xiǎn)

  自今年3月起,商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率與公積金貸款利率同時(shí)抬升。3月底,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,業(yè)界稱之為“國八條”,而后在4月末“新八條”出臺(tái),日前,七部委又一次聯(lián)手在穩(wěn)定房價(jià)方面做了文章。

  對此,孫飛強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)信托市場已顯現(xiàn)出的冷清局面,其實(shí)是暫時(shí)的,是表現(xiàn)在緩沖期的,從行業(yè)規(guī)范的角度講,政策的調(diào)控會(huì)相應(yīng)為信托投資擠掉風(fēng)險(xiǎn),這樣對房地產(chǎn)行業(yè)、金融和信托領(lǐng)域都是深遠(yuǎn)有利的。

  下半年單一資金信托產(chǎn)品將增加

  此前,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,今年北京房地產(chǎn)信托的發(fā)行總量有望達(dá)80億元。孫飛對此亦持樂觀態(tài)度,“其實(shí),北京最近已經(jīng)出現(xiàn)大資金量的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),如凱辰廣場近期發(fā)行了總量6億元的集合資金信托”。孫飛認(rèn)為,隨著信托投資行業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)能力的提高,以及信托公司客戶資源量的增加,下半年相應(yīng)產(chǎn)品將會(huì)更多。孫飛同時(shí)強(qiáng)調(diào),增加的可能更多的會(huì)是不公開發(fā)行的單一資金信托產(chǎn)品,因?yàn)檫@類產(chǎn)品不需報(bào)銀監(jiān)會(huì)審批,操作更為容易,所以今年房地產(chǎn)信托市場整體上單一資金信托的比重會(huì)大大增加。
 
(xintuo摘自新京報(bào))


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